韩世同:广州的公租房你可以租住吗

楼市日日谈

2019年5月8日（第08期）

新闻摘要

广州市2019年首批4851套公共租赁住房（简称公租房）即将推出。据悉，本次推出的公租房面向广州户籍家庭，共4851套，分布于全市31个房源点。5月6日起，广州市将接受符合申请公租房条件的户籍家庭意向登记，并将于6月28日公开进行摇号预分配。5月10日～5月12日各房源点将开放参观。

楼市观察家韩世同

前两天媒体报道，广州今年第一批的公租房(一共有4851套)推出来可以申请。这次房源分布非常广泛，有好几个区，白云区最多，黄埔区第二，然后是荔湾区、海珠区、天河区都有。这次房源非常分散是因为这次推出的公租房开发方式，与过去主要由政府来投资兴建有很大不同。显然这次的房源有很大一部分是前几年拍地时候配配建的保障房。

本次公租房房源分散且需户籍和按序列轮候

在这些配建的保障房尚未出来之前，广州的公租房主要是由政府部门投资规划兴建的，但由于当时选址比较偏僻，例如在龙归那边大规模建设公租房，由于符合条件的人认租并不踊跃。最后，就只好采取通过单位来集体租赁的方式，将其安排居住，据说有些还委托机构来出租。现在这批公租房房源，有些地段好的、区域好的、价格又比较合理肯定会有很多人申请来租住。而这次的这个租金价格大概是在每平方米12元到36元之间，加上物业管理费大约是1元到3元左右，这样子算起来，租房费用大概是每平方米15元到40元之间。租50平的房子大约750-2000元之间，100方约为1500-4000元之间，应该在中低收入群体可承受的范畴。

但这次优先配租的对象主要是户籍人口和家庭，而且是按照家庭人口户型对应的原则配租的方式，分为第一序列轮候对象、第二序列轮候对象、和第三序列轮候对象等等的这样的一个排序。所以，即便是户籍人口和家庭也是很难租到的。想弄清楚否你是否在这个序列之中也很简单，除非你是曾经参加过2010年的公租房调查对象，否则就不具有资格。所以，并不是所有的户籍人口和家庭，或者是一般工薪阶层都能够参与这个轮候和选房的。

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广州住房保障体系构建方面已经远落后于深圳

目前广州的住房保障体系构建方面已经远远落后于深圳。深圳最近推出的一个住房改革的方案，其中的住房保障体系非常完善和健全。而广州现在的住房保障体系是不完善的，只有公租房。广州曾经在住房保障体系构建方面是走在全国先例，广州最早是有廉租房、经济适用房建设和系统的管理办法的，又是全国率先推出和实行限价房政策。但现在廉租房、经适房和限价房由于租金售价和退出以及监管机制不健全而全都没有了。只有公租房一种保障房，可能还有一些人才房或安置房，但严格来讲应不属于保障房体系。

产权型的保障房目前国内只有部分城市开展试点，尚未全面推广和铺开。而现在广州的共有产权房只有南沙区有一个试点项目，其他区都还没有开始试点。因此，广州在产权型的保障房，目前是缺项的。而深圳近期已经推出一个多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，提出到2035年深圳要建170万套住房，其中商品房只占40%，人才和安居型的商品房各占20%和40%，公租房占20%。公租房面对的人群有点类似我们以前的廉租房，主要照顾比较低收入的人群。

图片来源于网络

而广州过去的公租房选址过于偏僻、边远、交通不方便不算，租金也未必特别合理。现在这个租金体系和机制也显得不是太清晰，到底是以什么样的原则和标准来制定的呢？我看深圳的规定是比较合适的。就说人才房，每一套面积规定小于90平方米，租售的价格是按照市场价格的60%来定价；安居商品房是按照小于70平方米建造和分配，租售价是按市场租售价的50%定价；公租房则有分两个档次,有一类是面积大概在30平方米，可能是最低最小的公租房，这部分的人群收费也最低，只是按照市场租金的10%左右来定价；还有一类稍微好一些的人群，建房的面积不能大于60平方米，租金大概在市场租金的30%左右。

相较之下，广州在住房保障体系构建和完善方面，已经远远落后于深圳。在不断推进住房改革的时代，期待广州在住房体质改革和保障体系建设方面也加快步伐，进一步构建和完善广州的住房体系和机制。在制度设计上，不仅应当参考深圳的模式，香港和新加坡的经验和做法也十分值得参考和借鉴，下次再找时间专题来研讨，今日就谈到这里。

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